Essent.press
Александр Сафронов

Чем испугала жителей Санкт-Петербурга новая реновация

Василий Садовников. Вид Зимнего дворца со стороны Адмиралтейства. Развод караула. 19 век.
Василий Садовников. Вид Зимнего дворца со стороны Адмиралтейства. Развод караула. 19 век.

Законодательное собрание (Закс) Санкт-Петербурга 29 июня, перед уходом на каникулы до середины сентября, приняло закон № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». На следующий день закон был подписан губернатором Александром Бегловым.

Этот закон вызвал обеспокоенность у многих жителей города — началось его бурное обсуждение в социальных сетях, люди стали собираться и подписывать обращения президенту Российской Федерации, губернатору Санкт-Петербурга, в другие органы власти.

Что же вызвало такую бурную реакцию у петербуржцев? Попробуем разобраться.

Под комплексным развитием территорий (КРТ) понимается как застройка новых территорий, так и новое строительство с предварительным сносом старых зданий на территориях жилой и нежилой застройки (ранее называемое реновацией). В градостроительном законодательстве применялся еще термин «комплексное освоение территорий».

На общегосударственном уровне начало КРТ законодательно было положено появлением федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Согласно пояснительной записке к законопроекту, он должен «способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан».

В целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда и создания благоприятных условий проживания граждан в законе предусмотрели возможность сноса и реконструкции многоквартирных домов в рамках КРТ. При этом 494-ФЗ относит к таким домам аварийные и подлежащие сносу или реконструкции здания.

Федеральный закон также допускает включение других домов в КРТ по критериям, определенным субъектом Российской Федерации. Требования к критериям перечислены в 494-ФЗ.

Регионы были наделены широкими полномочиями. Они определяют порядок реализации решения КРТ, границы КРТ, а также, как сказано выше, технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в программу по сносу и реконструкции. Эти вопросы, согласно 494-ФЗ, должны быть закреплены законодательными актами субъектов Российской Федерации.

И вот 29 июня парламентарии Санкт-Петербурга издали соответствующий закон № 444-59, в котором эти вопросы определили.

Этот закон Санкт-Петербурга определил (п. 2 ст. 2) критерий, по которому неаварийные дома могут попасть в КРТ. Таким критерием является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957–1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» и панельные).

Таким образом, петербургские депутаты значительно расширили число жителей, чьи дома могут пойти под снос в рамках реализации КРТ. По оценкам некоторых депутатов, закон может затронуть миллион жителей Санкт-Петербурга.

После выхода регионального закона социальная активность проживающих в «хрущевках» резко возросла — люди стали активно обсуждать новый закон в чатах, организовывать собрания, обращаться к депутатам Закса и муниципальных образований. Многие были возмущены тем, что дома в хорошем состоянии, некоторые даже после капитального ремонта, могут пойти под снос.

Более всего петербуржцев волновал вопрос, куда они переедут в случае, если их дом попадет в проект решения КРТ.

Вопрос обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ законодатели Санкт-Петербурга оставили в рамках федерального законодательства, сославшись в своем законе (статья 1) на статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Эта статья была включена в Жилищный кодекс законом 494-ФЗ.

Согласно этой статье, собственникам помещений в доме, подлежащем КРТ, предоставляется равноценное возмещение, рассчитанное на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, в которое попадает этот дом.

Собственнику по заявлению может предоставляться другое жилое помещение с зачетом его стоимости в возмещении за изымаемое жилое помещение.

Размер возмещения определяется пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ. В него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Многие владельцы квартир в «хрущевках» обеспокоились тем, что размера возмещения не будет хватать на приобретение нового равнозначного жилья. Ведь на его определение влияет как фактор самого оценщика (насколько правильно он проведет оценку), так и цены на такие квартиры на рынке жилья — скорее всего, они будут ниже на фоне ожидания попадания домов в решение о КРТ.

Нанимателям жилого помещения по договору социального найма повезло больше — закон 494-ФЗ предписывает предоставить им другое жилое помещение, площадь которого и количество комнат в котором не меньше освобождаемого жилого помещения.

И владельцев, и нанимателей волнует вопрос, в каком районе города будет предоставляться жилье — не придется ли им переместиться на окраины города в районы с неразвитой инфраструктурой.

Федеральный закон не дает прямого ответа на этот вопрос, но допускает издание нормативного акта субъекта РФ, который может предусмотреть право собственников и нанимателей на получение равнозначного жилого помещения (по площади, количеству комнат, находящемуся в том же районе города и проч.).

К сожалению, в Санкт-Петербурге пока такого правового акта нет.

Более того, в Заксе не приняли поправку в закон № 444-59, предложенную некоторыми петербургскими депутатами, которая предусматривала такое право собственников и нанимателей. За предложенную поправку проголосовали все депутаты из КПРФ и «Яблока», а также два депутата из фракции «Справедливая Россия — Патриоты — За правду» — всего 11 голосов. Остальные 39 депутатов не голосовали, в том числе фракции «Новые люди», «ЛДПР», «Единая Россия» и три депутата из фракции «Справедливая Россия — Патриоты — За правду».

Эти поправки давали собственникам и нанимателям право на получение равнозначного жилого помещения, жилая площадь, количество комнат, высота потолков которого должна быть не меньше освобождаемого помещения, и оно должно находиться в том же районе Санкт-Петербурга.

Таким образом, большинство депутатов Закса не голосовали за этот пункт, защищающий жителей города при реализации КРТ, и закон приняли без этой поправки.

За итоговый вариант закона без этой поправки проголосовали 35 депутатов (вся фракция «Единой России», все депутаты из ЛДПР и два депутата фракции «Новые люди»), против проголосовали 12 депутатов (вся фракция «Справедливой России — Патриоты — За правду», все депутаты «Яблока», 5 депутатов из КПРФ и один из фракции «Новые люди»), не голосовали 2 депутата из КПРФ.

На встрече с жителями Санкт-Петербурга председатель Закса Александр Бельский сообщил, что при реализации КРТ нет гарантий получения эквивалентного по площади и качеству жилья на полученные деньги от возмещения, как нет и гарантий получить жилье в том же районе. Депутат отметил, что в случае несогласия с оценкой квартиры ее владелец может обратиться в правоохранительные органы или в общественный штаб по реновации.

«Согласно принятому закону, город никак не участвует в программе реновации, это договор застройщика и собственников квартир», — приводит ответ Бельского на один из вопросов жителей «Петербургский дневник».

На вопрос, нельзя ли включить в эту схему городские власти в качестве гаранта соблюдения прав жителей, Бельский ответил: «Государство не может регламентировать всё, однако это не значит, что власти не будут следить за исполнением программы реновации. Недовольные реновацией жители в любом случае смогут обратиться в правительство, Законодательное собрание и в правоохранительные органы. Кроме того, для защиты интересов собственников жилья будет создан общественный штаб по реновации».

В результате складывается ситуация: при реализации КРТ собственники квартир будут выяснять свои отношения с застройщиком без участия города (по мнению Бельского). При этом депутаты не приняли поправки в пользу владельцев и нанимателей жилья, действуя тем самым в пользу другой стороны — застройщика. А защищаться предлагают через обращение в правительство, Законодательное собрание, в правоохранительные органы или штаб по реновации. Не проще ли было защитить законом, а не предложением ходить по инстанциям?

Бельский добавил, что в любом случае у собственников остается право на отказ от участия в КРТ — для этого им надо проголосовать на общем собрании собственников дома против включения его в проект решения КРТ.

Действительно, законом 494-ФЗ такое право включено в статью 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1.3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ для исключения дома из проекта решения достаточно голосов одной трети собственников. Согласно закону Санкт-Петербурга № 444-59, предельный срок проведения собрания — 90 дней со дня опубликования проекта решения о КРТ.

Для некоторых домов вопрос проведения собрания собственников представляет сложность — пожилые люди не могут участвовать в собраниях в электронной форме. При проведении очного или заочного собрания возникают вопросы актуальности реестров собственников, а также должного уведомления о проведении собрания.

Горожан также не может не беспокоить ситуация, когда по каким-либо причинам решение собрания собственников по вопросу исключения из решения о КРТ будет признано недействительным. В такой ситуации дом автоматически попадет в КРТ, если жильцы не успеют провести новое собрание.

Таким образом, беспокойство жителей Санкт-Петербурга в отношении реализации КРТ в связи с принятым городскими парламентариями законом № 444-59 имеет веские причины. Будем надеяться, что депутаты, набравшись сил после каникул Закса, услышат беспокойные голоса горожан и примут соответствующие законодательные акты в их защиту.

Александр Сафронов
Свежие статьи